귀농뉴스

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보전산지’ 개발 제약…집 지으려면 ‘준보전산지’ 안전


 

귀농·귀촌 부동산 이야기 (27)임야, 싸다고 덥석 물면 안되는 이유 

산지관리법 따라 보전·준보전 구분농림지역 임야는 ‘보전산지’ 속해

법률상으론 개발 시도할 수 있지만 자격조건 까다로워 매입 신중해야

 

우리나라는 전 국토의 63%가 산으로 둘러싸여 있다. 그리고 산의 66%는 개인이나 법인 등이 소유한 사유림이다. 도시를 떠나 농촌에서도 산이 많은 산촌으로 옮기는 귀산촌의 물적 토대이기도 하다. 지난해 귀농가구와 귀촌가구는 각각 4.5%, 3.3% 줄었지만 귀산촌가구는 되레 1.2% 늘었다.

산촌이란 읍·면 기준으로 전체 면적 중 산림 비율이 70% 이상이며, 인구밀도와 경지면적 비율이 전국 읍·면의 평균 이하인 곳을 말한다. 필자가 사는 강원 홍천군의 경우 홍천읍을 제외한 나머지 9개 면은 모두 산촌으로 분류된다.

전국 귀산촌인구는 지난해 4만3665가구로 전체 귀촌가구(31만7660가구) 중 13.7% 수준이다. ‘귀산촌 1번지’는 첩첩산중으로 표현되는 강원도로, 그 수는 지난해 전체의 36.3%인 1만5885가구에 달했다. 2위 경북(8552가구), 3위 경남(3944가구), 4위 전북(3293가구), 5위 전남(2523가구) 등의 순이다.

귀산촌이 늘어나는 것은 청정 자연환경과 임업에 대한 관심이 높아진 결과다.

다만 귀산촌과 임업의 흐름이 꼭 일치하는 것은 아니다. ‘귀산촌 1번지’는 강원이지만 ‘임업 1번지’는 경북이다.

지난해 경북의 임가 규모는 2만400가구로 전체 임가(8만가구)의 25.5%에 달했다. 2위는 전남(1만2500가구, 15.6%), 3위는 경남(1만1800가구, 14.7%)이다. 귀산촌 1위인 강원은 오히려 5%포인트나 줄어 5위에 그쳤다.

그럼 귀산촌이나 임업 경영의 기반이 되는 임야에 대해 알아보자. 임야는 농지에 비해 가격이 훨씬 저렴하기에 관심을 갖는 이들이 많다. 문제는 매물로 나온 임야가 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 관리지역 임야인지 농림지역 임야인지, ‘산지관리법’에 따른 보전산지인지 준보전산지인지도 제대로 구분하지 못하는 ‘임야 문외한’이 의외로 많다는 것. 나쁜 기획부동산이나 중개업자의 좋은 먹잇감이 아닐 수 없다.

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 임업용·공익용 산지 등으로 구분된다. 농림지역 임야는 보전산지에 속한다.

이중 임업용산지는 그나마 개인이 집 건축 등의 개발을 시도해볼 수 있으나 실제로는 여의치 않다. 공익용산지는 개인의 재산권 행사에 많은 제약이 따라 더더욱 힘들다.

그럼에도 농림지역 임야(보전산지)인 매물을 덥석 무는 용감한(?) 이들이 적지 않다. 그 미끼는 개인이 ‘자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡(200평) 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설’의 개발이 가능하다는 법률조항이다. 땅주인이나 중개업자가 임야를 보러 다니는 이들에게 “법에 나와 있다”며 가장 많이 내보이며 유혹하는 내용이다.

그러나 이것만 믿고 덜컥 계약하는 순간, 대개는 산은 가졌으나 실제 개발은 요원한 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다.
 

농림지역 임야는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 집 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 따라서 순수한 임업경영 차원이라면 몰라도 농림지역 임야의 매입은 신중할 필요가 있다. 만약 임야를 사서 집을 짓는 등의 개발을 하고자 한다면 관리지역 임야(준보전산지)라야 그나마 안전하다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다. 

 

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